ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ผ่อนปรนเกณฑ์ Loan-to-Value (LTV) สำหรับผู้กู้ซื้อที่อยู่อาศัย 3 กลุ่มหลัก คือ (1) สัญญาแรกราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท (2) สัญญาแรกราคาเกิน 10 ล้านบาท และ (3) สัญญาสองราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 20 ม.ค. 2020 เป็นต้นไป รวมทั้งผ่อนปรนเกณฑ์การคำนวณความเสี่ยงเพื่อคำนวณเงินกองทุนให้กับสินเชื่อบ้านสัญญาแรกด้วย

กลุ่มหลักที่ได้รับประโยชน์จากการผ่อนปรนเกณฑ์ของ ธปท. คือ ผู้กู้ซื้อบ้านในสัญญาแรก ซึ่งการผ่อนปรนช่วยให้ความสามารถในการซื้อบ้านมีมากขึ้น ผ่าน 2 ประเด็นสำคัญ คือ (1) เพดานของวงเงินสินเชื่อที่ได้รับมีมากขึ้น ซึ่งครอบคลุมไปถึงสินเชื่อที่ใช้ซื้อเฟอร์นิเจอร์และของตกแต่งบ้าน และ (2) ต้นทุนของธนาคารพาณิชย์ (ธพ.) ที่ลดลงจากการสำรองเงินกองทุน ซึ่งมีโอกาสส่งผ่านไปสู่ผู้กู้ซื้อบ้าน โดยเฉพาะผู้กู้ที่มีความเสี่ยงต่ำ ทั้งนี้ 2 กลุ่มหลักที่คาดว่าจะได้ประโยชน์ คือ บ้านแนวราบ (ซึ่งได้ผลบวกมากกว่าคอนโด) และบ้านระดับล่าง/กลาง-ล่าง

อย่างไรก็ดี ผลบวกต่อตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมยังมีจำกัด ผลจาก 4 ประเด็นสำคัญ (1) การปรับเพดาน LTV ไม่ได้มีผลอย่างมีนัยต่อกลุ่มบ้านสัญญากู้ที่สองขึ้นไป ซึ่งเป็นกลุ่มหลักที่ขยายตัวสูงในช่วงก่อนที่เกณฑ์ LTV จะมีผลบังคับใช้ในเดือน เม.ย. 2019 (2) กำลังซื้อจากกลุ่มที่ซื้อเพื่อลงทุนและเก็งกำไรลดลง ซึ่งเป็นกลุ่มหลักที่ผลักดันการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในช่วง 2017-2018 โดยแนวโน้มราคาของคอนโดมิเนียมปรับตัวลดลง ทำให้ความน่าสนใจในการลงทุนมีน้อยลง

(3) กำลังซื้อของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยทั้งคนไทยและต่างชาติที่อ่อนแอ ตามภาวะเศรษฐกิจทั้งไทยและเทศที่ชะลอตัวลง  ความเชื่อมั่นที่ยังอยู่ในระดับต่ำ และภาระหนี้ของครัวเรือนที่ยังสูง รวมถึงค่าเงินบาทที่แข็งค่า และ (4) สถาบันการเงินยังมีแนวโน้มระมัดระวังการให้สินเชื่อของผู้กู้รายย่อย เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจในประเทศที่ชะลอตัวอาจส่งผลให้หนี้เสียของภาคครัวเรือนเพิ่มขึ้นได้ อย่างไรก็ตาม ตลาดที่อยู่อาศัยจะยังได้รับแรงสนับสนุนจากสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐ (SFI) ที่จะเข้ามามีบทบาทเพิ่มมากขึ้นต่อเนื่องจากปีที่แล้ว

ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ผ่อนปรนเกณฑ์ Loan-to-Value (LTV) สำหรับผู้กู้ซื้อที่อยู่อาศัย 3 กลุ่มหลัก คือ (1) สัญญาแรกราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท (2) สัญญาแรกราคาเกิน 10 ล้านบาท และ (3) สัญญาสองราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 20 ม.ค. 2020 เป็นต้นไป โดยการเปลี่ยนแปลงเกณฑ์ในครั้งนี้ ธปท. ต้องการสนับสนุนให้ประชาชนสามารถกู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงได้ง่ายขึ้น ซึ่งรายละเอียดของการผ่อนปรนเป็นไปดังนี้

  1. กลุ่มผู้กู้ซื้อบ้านสัญญาแรกราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท สามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% ของมูลค่าหลักประกัน เพื่อใช้ซื้อเฟอร์นิเจอร์ ตกแต่งบ้าน หรือสิ่งจำเป็นในการเข้าอยู่อาศัย โดยที่เพดาน LTV ยังคงไว้ที่ 100% ซึ่งผ่อนปรนขึ้นจากเกณฑ์ LTV เดิมที่เริ่มใช้ในเดือน เม.ย. 2019 ที่วงเงินกู้สินเชื่อบ้านรวมสินเชื่อ Top-up[1] ต้องไม่เกิน 100% ของมูลค่าหลักประกัน

นอกจากนี้ ธปท. ยังได้มีการผ่อนปรนเกณฑ์การคำนวณความเสี่ยงเพื่อคำนวณเงินกองทุนให้กับสินเชื่อบ้านสัญญาแรกด้วย (รายละเอียดตามรูปที่ 2) ในกรณีให้สินเชื่อที่วงเงิน 100% ของมูลค่าบ้าน สถาบันการเงิน (สง.) จะคำนวณน้ำหนักสินทรัพย์เสี่ยงด้านเครดิตที่ 35% สำหรับวงเงินสินเชื่อบ้านสัญญาแรกที่ 100% ของมูลค่าบ้าน และหากมีการให้วงเงิน 10% เพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์ก็จะใช้น้ำหนักที่ 75% เฉพาะส่วนวงเงิน 10% 

แต่หากเป็นเกณฑ์เดิม สง. ต้องมีการคำนวณน้ำหนักสินทรัพย์เสี่ยงฯ ในวงเงินสินเชื่อทั้งหมดที่ 75% หาก สง. ให้สินเชื่อในวงเงินมากกว่า 95% ของมูลค่าบ้านแนวราบ หรือ 90% ของมูลค่าคอนโดมิเนียม

  1. กลุ่มผู้กู้ซื้อบ้านสัญญาแรกราคาเกิน 10 ล้านบาท สามารถกู้ได้ที่วงเงินสินเชื่อสูงสุดที่ 90% ของมูลค่าที่อยู่อาศัย หรือวางเงินดาวน์ขั้นต่ำเพียง 10% จากเกณฑ์เดิมที่ต้องวางเงินดาวน์ 20%
  2. กลุ่มผู้กู้ซื้อบ้านสัญญาสองราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ยังคงวงเงินสินเชื่อสูงสุดที่ 80-90% เหมือนเดิม แต่ปรับลดเกณฑ์การเข้าข่ายที่ได้รับ LTV ที่ 90% สำหรับการกู้ซื้อบ้านสัญญาที่ 2 จากเดิมต้องผ่อนชำระสัญญาแรกมาแล้วไม่น้อยกว่า 3 ปี เป็น 2 ปี

รู

[1

Advertisement

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here