นาย ธงชัย ปิยสันติวงศ์ กรรมการผู้จัดการบริษัท ทีเนอจี จำกัด และนักวางกลยุทธอสังหาประสบการณ์กว่า 20 ปี ได้จัดการสัมมนาหัวข้อ “วิกฤตทางรอดอสังหา 2017” เมื่อวันที่ 21 มกราคม 2560 เปิดเผยว่า สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทยที่มีความน่ากังวล จากสถานการณ์เศรษฐกิจในประเทศและเศรษฐกิจโลกปัจจุบันที่อยู่ในภาวะถดถอย ทำให้ตลาดอสังหาของไทยซบเซามาอย่างต่อเนื่อง ในปีที่ผ่านมา มีสต็อกอสังหาที่ยังคงค้างหลายหมื่นยูนิตจึงจะส่งผลจนถึงปัจจุบัน
แต่สิ่งที่น่าห่วงที่สุดในปีนี้คือ ปัจจัยลบ 4 ด้านที่ประกอบกันทุกแง่มุมในรอบ 20 ปี คือ
* ภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ
* การไม่อนุมัติสินเชื่อของสถาบันการเงิน
* กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลงอย่างมาก
* และสงครามราคาของผู้ประกอบการอสังหา
โดยปัจจัยดังกล่าวจะส่งผลต่อหลายฝ่าย โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายย่อย
ทั้งที่เป็นผู้ประกอบการลงทุน และก่อสร้าง บ้าน คอนโดระยะกลางและเล็ก
รวมถึงนักลงทุนอสังหาเพื่อเก็งกำไร ที่จะเกิดการช็อตของสภาพคล่องทางการเงิน
และอาจกระทบไปถึงภาพรวมอสังหาไทย จนเกิดเป็นวิกฤตการณ์ได้
โดยได้มองถึงความเสี่ยงและข้อควรระวังที่นักลงทุนควรต้องตระหนักถึงไว้ดังนี้
10 จุดเสี่ยงอสังหาไทยปี 2560
อสังหาฯ ปี 2017 เข้าสู่ภาวะมืด 10 ด้าน
- ลูกค้าหดกว่า 50%
- การตลาดปกติไม่ work
- ลูกค้าไม่ walk
- ยอดจองน้อยมาก
- อัตราการยกเลิกสูง ±50%
- รายรับน้อย ค่าใช้จ่ายสูง
- วงเงินกู้ธนาคาร เบิกไม่ได้ (เป็นผลสืบเนื่องมาจากยอดขาย)
- ธนาคารเข้มงวดสินเชื่อรายย่อยมาก
- สงครามราคา รายใหญ่ขายเท่ารายย่อย
- ก้าวต่อก็ยาก ถอยก็ไม่ได้
พื้นที่สีแดงไม่ควรลงทุนอสังหาประจำปี 60 พร้อมเหตุผล
อสังหาฯ ปี 2017 ถือเป็น “Red Ocean” สมรภูมิเดือด เนื่องเพราะ
- รายใหญ่ Stock ล้น ทำให้เกิด Super Promotion และสงครามราคา รายย่อยจะสู้ยาก รายใหม่เสียเปรียบมหาศาล
- ลูกค้าที่มีกำลังซื้อ เหลือไม่ถึง 50%
- รายใหญ่ยังมีโครงการที่เลื่อนเปิดตัวใน 2 ปีที่ผ่านมา ซึ่งจะต้องเปิดในปีนี้อีกนับไม่ถ้วน
- ธนาคารเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทั้งสินเชื่อโครงการ และสินเชื่อรายย่อย เพราะป้องกัน NPL ในอนาคต
ปี 60 จังหวะดีของผู้ซื้ออสังหา หรือวิกฤตผู้บริโภค
ข้อดี
- ลูกค้ากลุ่มนักลงทุนเพื่อปล่อยเช่า จะได้สินค้าราคาถูกกว่าปกติ
- ลูกค้ากลุ่มซื้ออยู่จริง จะได้สินค้าราคาไม่แพง
ข้อเสีย
- ผู้บริโภคที่มีหนี้คงค้างมาก ไม่สามารถกู้ได้
- กลุ่มลูกค้าที่ซื้อเก็งกำไรไว้แล้ว จะขายดาวน์ยากมาก
- กลุ่มลูกค้าที่ซื้อเพื่อลงทุนไว้เมื่อ 1-2 ปีที่แล้ว ปัจจุบันราคาประกาศขายตกลง 15-20%
จุดวิกฤตเศรษฐกิจไทย เศรษฐกิจโลกที่มีผลต่อตลาดอสังหาปีนี้
เศรษฐกิจโลกโดยทั่วไป ไม่ค่อยส่งผลต่ออสังหาฯ ไทยมากนัก แต่เศรษฐกิจไทยมีผลโดยตรง เช่น
- ทิศทางเศรษฐกิจ ส่งผลต่อความเชื่อมั่น และการซื้ออสังหาฯ
- ทิศทางเศรษฐกิจ ส่งผลต่อการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร
- ทิศทางเศรษฐกิจ ส่งผลต่อระดับรายได้ที่เพิ่มขึ้น และจิตวิทยาของการอยากมีทรัพย์สินเป็นของตัวเอง
- ทิศทางเศรษฐกิจ มีผลต่อการซื้อเพื่อลงทุน เพื่อปล่อยเช่า
- ทิศทางเศรษฐกิจ มีผลโดยตรงกับกลุ่มลูกค้าที่ซื้อเพื่อเก็งกำไร
จึงเน้นย้ำให้ผู้ประกอบการต่างๆ ดำเนินธุรกิจอย่างค่อยเป็นค่อยไปในปีนี้ พร้อมแนะ 10 ทางรอด สำหรับผู้ประกอบการอสังหา โดยเฉพาะรายย่อย
- อ่านสถานการณ์ให้ถูก (ห้ามคิดเข้าข้างตัวเองเด็ดขาด)
- ต้องประเมินสถานะโครงการ จุดแข็ง จุดอ่อน จุดที่ต้องแก้ไข จุดที่ต้องใส่เพิ่ม
- ประหยัดงบการตลาดได้ แต่อย่าตัดงบการตลาด เพราะถ้าลูกค้าไม่ walk ยอดขายไม่เกิด ที่เหลือจะดำเนินการต่อไม่ได้
- นักกลยุทธ์การตลาด เก่งพอหรือไม่? ถ้าไม่พอ Training/หาเสริม
- นักขายโครงการ เก่งพอหรือไม่? ถ้าไม่พอ Training/หาเสริม
- ค่าใช้จ่ายที่จำเป็นต้องจ่าย คนทำงาน, ผู้รับเหมา, อื่นๆ ต้องจ่าย หรือเจรจาทยอยจ่าย เพราะหากหยุดจ่ายจะไม่มีคนทำงานให้
- ในภาวะปกติทุกอย่างเดินได้ แต่ในภาวะวิกฤต ถ้าไม่รู้จะเดินอย่างไร? หาผู้รู้/ผู้มีประสบการณ์/Consult จะช่วยผ่อนหนักให้เป็นเบาได้
- โอกาสยังมีอีกมาก แต่ถ้าไม่ชำนาญ อาจมองไม่เห็น ควรปรึกษาผู้ชำนาญการ หรือรับคนเก่งเข้ามาแก้สถานการณ์
- เจรจา/ศึกษาวิธีการปล่อยสินเชื่อรายย่อยจากธนาคาร
- ไม่ควรเปิดโครงการใหม่ในภาวะนี้
